Comprar un pis per reformar a L'Hospitalet: què cal revisar abans de signar

Abans de comprar un pis per reformar a L'Hospitalet, demana el certificat i l'informe de la ITE, la cèdula d'habitabilitat, el certificat energètic i el de deutes amb la comunitat, amb les derrames ja aprovades. I suma-hi l'obra: 700–950 €/m² en qualitat mitjana, uns 42.000–57.000 € orientatius per a 60 m².

Què compres quan compres un pis per reformar a L'Hospitalet?

Gairebé segur, un pis petit en un bloc de més de 45 anys. El 85,4 % dels habitatges principals de la ciutat és en edificis del 1980 o anteriors (cens del 2021). El 38,4 % es va construir només entre el 1961 i el 1970. El 72 % dels habitatges tenen 60 m² útils o menys. Buscaves una casa per reformar? Aquí n'hi ha poques: només l'1,1 % dels habitatges és en edificis d'un sol habitatge.

Això canvia l'ordre de la visita. La cuina vella ja la donaves per perduda. El que desquadra els números és el que no es veu des del menjador: l'estat de l'edifici, les obres que la comunitat ha votat i les instal·lacions.

Comença pels metres. La superfície útil consta a la cèdula d'habitabilitat. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya té un cercador de cèdules vigents que la mostra amb el número de cèdula o la referència cadastral. Compara-la amb la de l'anunci abans de multiplicar pel preu de l'obra.

Quins papers cal demanar abans de signar les arres?

Aquests sis. La majoria els ha de lliurar qui ven; la resta convé demanar-la igualment.

I si el pis no té cèdula vigent? Per a qui compra per reformar hi ha una sortida prevista. El Decret 141/2012 (art. 10) deixa que el comprador exoneri expressament el venedor de lliurar-la quan l'habitatge s'ha de rehabilitar. A canvi cal presentar a la notaria l'informe d'un tècnic que acrediti que el pis podrà obtenir la cèdula un cop fetes les obres. El Registre ho deixa anotat fins que la presentis. Sense aquest informe no signis, i confirma el tràmit amb la notaria.

Què diu l'edifici: ITE, derrames i obres votades?

L'informe de la ITE descriu l'estat dels elements comuns i en qualifica les deficiències. Si n'hi ha, la comunitat ha d'aprovar un programa de rehabilitació, en un any si són lleus o importants i en sis mesos si són greus o molt greus. A més, ha de crear un fons de reserva específic per pagar les obres, segons la Generalitat. Això es tradueix en derrames.

Aquí hi ha el risc de comprar barat. A Catalunya el pis respon del que es degui a la comunitat per la part vençuda de l'any en curs i pels quatre anys anteriors. És així encara que el deute sigui d'un propietari anterior (art. 553-5 del Codi civil de Catalunya). El certificat de deutes ha de recollir també les despeses extraordinàries aprovades i pendents de vèncer. Llegeix-lo línia per línia i deixa pactat per escrit qui assumeix les quotes que vencin després de la signatura.

Dues obres per les quals convé preguntar sempre: l'ascensor, si l'edifici no en té, i la façana. L'ascensor s'aprova per majoria simple encara que afecti l'estructura o la façana (art. 553-25), així que no cal unanimitat perquè arribi la quota. Què vol dir cada resultat de la inspecció ho explica la guia de la ITE a L'Hospitalet.

9:30

Què pot amagar el pis: aluminosi, amiant i instal·lacions?

Tres coses que no surten a les fotos de l'anunci:

• Ciment aluminós. Es va fer servir en biguetes d'edificis del 1950 al 1970; betevé cita L'Hospitalet entre els municipis amb edificis afectats, sense donar una llista de blocs. Tenir-ne no és tenir aluminosi: ho decideixen una anàlisi de laboratori i un tècnic. Pregunta a l'administrador si l'edifici té estudis de forjats.
• Fibrociment. Els baixants i les cobertes d'uralita només els retira una empresa inscrita al RERA, amb un pla de treball aprovat. Si el baixant passa pel bany que vols refer, compta amb aquesta partida i amb la comunitat, perquè és un element comú.
• Electricitat i aigua. La falta de presa de terra és força habitual en edificis de 40 o 50 anys. Si el bloc no n'ha tingut mai una de comuna, posar-la afecta elements comuns (Xataka Home, agost del 2026). Les canonades de plom s'han de substituir quan es fan obres de reparació (Real Decreto 3/2023). Mira el quadre elèctric i pregunta de quin any és l'última reforma.

No esperis que la ITE t'ho resolgui tot: és una inspecció visual i, com adverteix la Generalitat, no busca vicis ocults. Tot i això, si l'informe anota deficiències a l'estructura, atura't i pregunta. El que apareix en picar en aquests pisos, partida per partida, és a la pàgina sobre reformar un pis dels anys 60 i 70.

Quant costarà la reforma del pis que compraràs?

Per a un pis de 60 m² en qualitat mitjana, 42.000–57.000 € i, en econòmica, 24.000–39.000 € (medianes de guies de l'àrea de Barcelona del 2025 i el 2026). Amb les medianes de guies de l'àrea de Barcelona del 2025 i el 2026 que fa servir aquest web, una reforma integral surt així en les mides habituals de la ciutat (orientatiu):

Són 400–650 €/m² en qualitat econòmica i 700–950 €/m² en mitjana, i la majoria d'aquestes guies no aclareix si inclou l'IVA. Cronoshare, l'única amb pàgina pròpia per a L'Hospitalet, dona 31.312–52.917 € per reformar un pis (gener del 2026, IVA inclòs) sense dir-ne la superfície: encaixa amb la qualitat mitjana d'un pis de 45 a 55 m². En un pis que fa dècades que no es toca, ves a la part alta i guarda un 10–15 % per a imprevistos.

Afegeix-hi el que és municipal. Amb 30.000 € de cost d'execució material, l'ICIO de l'Ajuntament (4 % el 2026) són 1.200 €. Si canvies la distribució, la comunicació prèvia hi suma la taxa municipal d'urbanisme, l'1,5 % el 2026: 450 € més, 1.650 € en total. La resta de superfícies i de partides, als preus de reforma a L'Hospitalet.

Quins impostos pagues en comprar, reformar i vendre?

Tres, en tres moments diferents:

• En comprar, l'ITP. Un pis de segona mà paga a Catalunya l'impost sobre transmissions patrimonials: el 10 % si el valor total no passa de 600.000 €, segons l'Agència Tributària de Catalunya (tarifa vigent des del 27 de juny del 2025). Hi ha un tipus reduït del 5 % per a l'habitatge habitual de compradors de 35 anys o menys amb una base imposable a l'IRPF, restat el mínim personal i familiar, de fins a 36.000 €, entre altres col·lectius. Hi ha a més un del 20 % si qui compra és un gran tenidor.
• En reformar, l'IVA. L'obra va al 10 % si ets un particular que farà servir l'habitatge i aquest es va acabar o rehabilitar almenys dos anys abans. A més cal que els materials que posa l'empresa no passin del 40 % de la base. Si el pis és per llogar o per a una activitat econòmica, 21 %: el Real Decreto-ley 26/2026, que estenia el 10 % als pisos de lloguer, va ser derogat pel Congrés el 2 d'octubre del 2026 i no s'aplica.
• En vendre, l'IRPF. Tributa el guany. En l'exemple del Manual de Renta 2025 de l'Agencia Tributaria, l'ITP, la notaria i el registre de la compra se sumen al valor d'adquisició. La remodelació de l'interior compta com a millora pel seu import amb IVA.

Si el teu pla és comprar, reformar i vendre més d'una vegada, parla abans amb un assessor fiscal. L'Agència Tributària de Catalunya compta també els pisos de qui compra, reforma i revèn per decidir si és gran tenidor. Aquesta condició l'assoleix, entre altres casos, qui té més de 10 immobles residencials a Catalunya.

Comprar un pis per reformar, pas a pas

Guies relacionades

• Aluminosi a L'Hospitalet: com es detecta i quines rebaixes fiscals té la reparació.
• Cèdula d'habitabilitat després d'una reforma.
• Treure uralita i amiant: empresa RERA i Llei 8/2026.
• Posar ascensor en un edifici sense ascensor: votació, llicència i ajuts.
• Reformar en un edifici catalogat: allà qualsevol obra demana llicència.
• IVA del 10 % o del 21 % a la reforma.
• Declaració responsable, comunicació prèvia o llicència: el permís de cada obra.
• Mur de càrrega al pis, si penses canviar la distribució.

Ja tens un pis al punt de mira? Pots demanar pressupost per saber què costaria reformar-lo abans de comprometre't.