IVA a la reforma d'un habitatge: quan es paga el 10 % i quan el 21 %

L'IVA d'una reforma d'habitatge és del 10 % quan es donen tres condicions alhora: contracta un particular que fa servir el pis, l'habitatge es va acabar o rehabilitar fa dos anys o més i els materials que subministra l'empresa es queden en el 40 % de la base imposable o menys. Quan en falla una, tota l'obra es factura al 21 %.

Quin IVA porta la reforma d'un habitatge, el 10 % o el 21 %?

Per norma, el 21 %. El 10 % és l'excepció: la Ley 37/1992, de l'IVA (art. 91.Uno.2.10.º), el reserva a les obres de renovació i reparació d'habitatges que reuneixen tres requisits alhora. L'Agencia Tributaria els explica a la seva fitxa sobre el tipus d'IVA de les obres en habitatges, revisada el 26 de març del 2026:

1. Qui contracta. Un particular, és a dir, una persona física que no actua com a empresa ni com a professional, i que destina l'habitatge al seu propi ús. També val quan el client és la comunitat de propietaris.
2. Quan es va acabar l'habitatge. Entre el final de la construcció, o de l'última rehabilitació, i l'inici de l'obra han passat dos anys o més.
3. Quant material hi posa l'empresa. El que subministra qui executa l'obra es queda en el 40 % de la base imposable o per sota.

A L'Hospitalet el segon requisit es compleix gairebé sol, perquè el 85,4 % dels habitatges principals és en edificis de 1980 o anteriors (cens del 2021). El que cal vigilar és el tercer.

I no cal que sigui el teu primer habitatge. La llei parla d'ús particular, així que l'apartament que només fas servir tu també hi entra; el que tens llogat, no.

Com es compta el 40 % de materials?

Es compara el que valen els materials subministrats per l'empresa amb l'import de l'obra abans d'impostos, que és la base imposable. L'exemple que dona l'Agencia Tributaria és posar el terra d'un habitatge:

No hi ha terme mitjà. Passar-se del límit no encareix només l'excés: canvia el tipus de tota l'obra.

On es passa de la ratlla? A les obres amb molt de material i poca mà d'obra. Habitissimo reparteix així el pressupost d'una cuina: mobles i electrodomèstics, 40 %; taulell, 15 %; mà d'obra, desenrunament i projecte, 10 % (setembre del 2026). Si tot això ho subministra i ho factura l'empresa que fa l'obra, el límit es queda curt de seguida. I a L'Hospitalet, on el 72 % dels habitatges té 60 m² útils o menys, cuina i bany pesen més en el total que en un pis gran. Demana el número abans de signar.

I si els materials els compres tu? En aquest cas queden fora del compte, perquè el 40 % només mira el que subministra qui executa l'obra. Això sí, la botiga te'ls cobra al 21 %: l'Agencia Tributaria recorda que el lliurament sense instal·lació de portes, finestres, armaris o mobles de cuina tributa sempre al tipus general, perquè no és una execució d'obra.

IVA cas per cas: habitatge propi, lloguer, comunitat i ampliacions

Depèn de qui encarrega l'obra, per a què fa servir l'habitatge i quant material hi posa l'empresa. Les situacions més corrents, amb la llei vigent a 4 d'octubre del 2026:

Compte amb la paraula rehabilitació, perquè en l'IVA no vol dir reforma. L'Agencia Tributaria exigeix dues coses: que més del 50 % del cost del projecte vagi a consolidar o tractar estructura, façanes o cobertes, o a obres anàlogues o connexes, i que el total superi el 25 % del preu d'adquisició de l'edifici, si es va comprar en els dos anys previs, o del seu valor de mercat, descomptat el sòl. Entre les obres anàlogues hi ha el tractament de pilars i forjats, la reconstrucció de façanes i patis i la instal·lació d'ascensors.

Renovar l'interior d'un pis no hi arriba. La mateixa Agencia Tributaria diu que la reforma interior d'un habitatge no es considera construcció, així que li toquen els tres requisits del principi.

Pis llogat i pagament pel banc: el Real Decreto-ley 26/2026 no s'aplica

No ha canviat res: el pis llogat continua al 21 % i pagar pel banc no és condició per tenir el 10 %.

El Real Decreto-ley 26/2026 va sortir al BOE del 30 de setembre del 2026 i reescrivia l'article 91 perquè, a partir de l'1 de desembre, el tipus reduït arribés també als habitatges arrendats com a residència habitual, amb qualsevol mena d'arrendador, i el condicionava a pagar l'obra per mitjans bancaris. El 2 d'octubre del 2026 el Congrés va acordar derogar-lo; la resolució es va publicar aquell mateix dia i el BOE anota que queda sense efecte la modificació de l'article 91. Les dues novetats es van quedar sense estrenar.

Un avís si vas a la font. El 4 d'octubre del 2026, el text consolidat de la llei de l'IVA al web del BOE encara ensenyava la redacció del decret, amb el lloguer i el pagament bancari. No és en vigor. I si el Govern de l'Estat recupera la mesura en una altra norma, comprova des de quan s'aplica abans de tancar un pressupost.

Paga pel banc igualment. La Ley 7/2012 veta l'efectiu en operacions de 1.000 € o més si hi intervé una empresa o un professional, i les deduccions de l'IRPF per obres d'eficiència energètica només admeten targeta, transferència, xec nominatiu o ingrés en compte.

Quants diners separen el 10 % del 21 %?

Onze punts: 2.200 € més sobre una obra de 20.000 € sense IVA, 3.300 € sobre 30.000 € i 4.950 € sobre 45.000 €.

Per situar-ho: amb les medianes orientatives d'aquest web, un pis de 45 m² reformat sencer en qualitat mitjana està en 31.500–42.750 €, i un de 60 m², en 42.000–57.000 €. Compte a l'hora de comparar. Cronoshare publica els seus preus amb IVA inclòs i la majoria de les guies no ho aclareix, així que entre dues ofertes que semblen iguals hi pot haver milers d'euros de distància pel tipus d'IVA i res més. Les xifres per mida de pis i per partida, als preus d'una reforma integral a L'Hospitalet.

I no ho barregis amb el que és municipal: l'ICIO del 4 % que cobra l'Ajuntament de L'Hospitalet el 2026 es calcula sobre el cost d'execució material, sense IVA.

Què has de demanar al pressupost i a la factura?

El 10 % no se sol·licita en cap finestreta: el posa l'empresa quan factura. El que et toca és deixar-ho lligat per escrit abans de començar:

• Que el pressupost digui quin tipus d'IVA porta, a banda de l'import final.
• Que desglossi el que costen els materials que subministra: sense aquesta xifra, el 40 % no es pot verificar.
• Si la cuina, les finestres o els armaris els factura un altre proveïdor, a quin tipus ho farà.

Guarda les factures i els justificants de pagament: la llei obliga a conservar aquests últims cinc anys quan l'operació no es pot pagar en efectiu. La resta del que ha de portar un pressupost aquí, de l'ICIO a la llicència del contenidor, és a què cal revisar en un pressupost de reforma abans de signar-lo.

Encara estàs definint l'obra? A la reforma integral d'un pis a L'Hospitalet hi veuràs les fases, els terminis i el permís municipal que toca.

Guies relacionades

• Subvencions, bonificacions i deduccions de l'IRPF per reformar a L'Hospitalet el 2026
• ICIO del 4 % i taxa d'urbanisme: quant es paga a l'Ajuntament
• Com comprovar una empresa de reformes abans de contractar-la
• Comprar un pis antic per reformar-lo
• Obres al teu pis i la comunitat de veïns
• Reformar la cuina: preu i tràmit

Si vols veure l'IVA aplicat al teu cas, pots demanar pressupost per al teu pis.