IVA en la reforma de una vivienda: cuándo se paga el 10 % y cuándo el 21 %

El IVA de una reforma de vivienda es del 10 % cuando se dan tres condiciones a la vez: contrata un particular que usa el piso, la vivienda se acabó o se rehabilitó hace dos años o más y los materiales que suministra la empresa se quedan en el 40 % de la base imponible o menos. En cuanto falla una, la obra entera se factura al 21 %.

¿Qué IVA lleva la reforma de una vivienda, el 10 % o el 21 %?

Por norma, el 21 %. El 10 % es la excepción: la Ley 37/1992, del IVA (art. 91.Uno.2.10.º), lo reserva a las obras de renovación y reparación de viviendas que reúnen tres requisitos al mismo tiempo. La Agencia Tributaria los explica en su ficha «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?», revisada el 26 de marzo de 2026:

1. Quién contrata. Un particular, es decir, una persona física que no actúa como empresa ni como profesional, y que destina la vivienda a su propio uso. También vale cuando el cliente es la comunidad de propietarios.
2. Cuándo se acabó la vivienda. Entre el final de su construcción, o de su última rehabilitación, y el inicio de la obra han pasado dos años o más.
3. Cuánto material pone la empresa. Lo que suministra quien ejecuta la obra se queda en el 40 % de la base imponible o por debajo.

En L'Hospitalet el segundo requisito se cumple casi solo, porque el 85,4 % de las viviendas principales está en edificios de 1980 o anteriores (censo de 2021). El que hay que vigilar es el tercero.

Y no hace falta que sea tu primera vivienda. La ley habla de uso particular, así que el apartamento que solo usas tú también entra; el que tienes arrendado, no.

¿Cómo se cuenta el 40 % de materiales?

Se compara lo que valen los materiales suministrados por la empresa con el importe de la obra antes de impuestos, que es la base imponible. El ejemplo que da la Agencia Tributaria es colocar un suelo:

No hay término medio. Pasarse del límite no encarece solo el exceso: cambia el tipo de la obra completa.

¿Dónde se pasa uno? En las obras con mucho material y poca mano de obra. Habitissimo reparte así el presupuesto de una cocina: muebles y electrodomésticos, 40 %; encimera, 15 %; mano de obra, desescombro y proyecto, 10 % (septiembre de 2026). Si todo eso lo suministra y lo factura la empresa que hace la obra, el límite se queda corto enseguida. Y en L'Hospitalet, donde el 72 % de las viviendas tiene 60 m² útiles o menos, cocina y baño pesan más en el total que en un piso grande. Pide el número antes de firmar.

¿Y si los materiales los compras tú? En ese caso quedan fuera de la cuenta, porque el 40 % solo mira lo que suministra quien ejecuta la obra. Eso sí, la tienda te los cobra al 21 %: la Agencia Tributaria recuerda que la entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina tributa siempre al tipo general, porque no es una ejecución de obra.

IVA caso por caso: vivienda propia, alquiler, comunidad y ampliaciones

Depende de quién encarga la obra, para qué usa la vivienda y cuánto material pone la empresa. Las situaciones más corrientes, con la ley vigente a 4 de octubre de 2026:

Ojo con la palabra rehabilitación, porque en el IVA no significa reforma. La Agencia Tributaria exige dos cosas: que más del 50 % del coste del proyecto vaya a consolidar o tratar estructura, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas, y que el total supere el 25 % del precio de adquisición del edificio, si se compró en los dos años previos, o de su valor de mercado, descontado el suelo. Entre las obras análogas están el tratamiento de pilares y forjados, la reconstrucción de fachadas y patios y la instalación de ascensores.

Renovar el interior de un piso no llega ahí. La propia Agencia Tributaria dice que la reforma interior de una vivienda no se considera construcción, así que le tocan los tres requisitos del principio.

Piso alquilado y pago por banco: el Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica

Nada ha cambiado: el piso alquilado sigue al 21 % y pagar por banco no es condición para tener el 10 %.

El Real Decreto-ley 26/2026 salió en el BOE del 30 de septiembre de 2026 y reescribía el artículo 91 para que, a partir del 1 de diciembre, el tipo reducido alcanzase también a las viviendas arrendadas como residencia habitual, con cualquier clase de arrendador, y lo condicionaba a pagar la obra por medios bancarios. El 2 de octubre de 2026 el Congreso acordó derogarlo; la resolución se publicó ese mismo día y el BOE anota que queda sin efecto la modificación del artículo 91. Las dos novedades se quedaron sin estrenar.

Un aviso si vas a la fuente. El 4 de octubre de 2026, el texto consolidado de la Ley del IVA en la web del BOE todavía enseñaba la redacción del decreto, con el alquiler y el pago bancario. No está en vigor. Y si el Gobierno recupera la medida en otra norma, comprueba desde cuándo se aplica antes de cerrar un presupuesto.

Paga por banco igualmente. La Ley 7/2012 veta el efectivo en operaciones de 1.000 € o más si interviene una empresa o un profesional, y las deducciones del IRPF por obras de eficiencia energética solo admiten tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

¿Cuánto dinero separa el 10 % del 21 %?

Once puntos: 2.200 € más sobre una obra de 20.000 € sin IVA, 3.300 € sobre 30.000 € y 4.950 € sobre 45.000 €.

Para situarlo: con las medianas orientativas de esta web, un piso de 45 m² reformado entero en calidad media está en 31.500–42.750 €, y uno de 60 m², en 42.000–57.000 €. Cuidado al comparar. Cronoshare publica sus precios con IVA incluido y la mayoría de las guías no lo aclara, así que entre dos ofertas que parecen iguales puede haber miles de euros de distancia por el tipo de IVA y nada más. Las cifras por tamaño de piso y por partida, en los precios de una reforma integral en L'Hospitalet.

Y no lo mezcles con lo municipal: el ICIO del 4 % que cobra el Ayuntamiento de L'Hospitalet en 2026 se calcula sobre el coste de ejecución material, sin IVA.

¿Qué pedir en el presupuesto y en la factura?

El 10 % no se solicita en ninguna ventanilla: lo pone la empresa al facturar. Lo que te toca es dejarlo atado por escrito antes de empezar:

• Que el presupuesto diga qué tipo de IVA lleva, además del importe final.
• Que desglose lo que cuestan los materiales que suministra: sin esa cifra, el 40 % no se puede verificar.
• Si la cocina, las ventanas o los armarios los factura otro proveedor, a qué tipo lo hará.

Guarda las facturas y los justificantes de pago: la ley obliga a conservar estos últimos cinco años cuando la operación no puede pagarse en efectivo. El resto de lo que debe traer un presupuesto aquí, del ICIO a la licencia del contenedor, está en qué revisar en un presupuesto de reforma antes de firmarlo.

¿Todavía estás definiendo la obra? En la reforma integral de un piso en L'Hospitalet verás las fases, los plazos y el permiso municipal que toca.

Guías relacionadas

• Subvenciones, bonificaciones y deducciones del IRPF para reformar en L'Hospitalet en 2026
• ICIO del 4 % y tasa de urbanismo: cuánto se paga al Ayuntamiento
• Cómo comprobar una empresa de reformas antes de contratarla
• Comprar un piso antiguo para reformarlo
• Obras en tu piso y la comunidad de vecinos
• Reformar la cocina: precio y trámite

Si quieres ver el IVA aplicado a tu caso, puedes pedir presupuesto para tu piso.