Presupuesto de reforma: qué revisar antes de firmarlo en L'Hospitalet

Un buen presupuesto de reforma es cerrado y por partidas, con mediciones, precios unitarios, calidades, plazo y garantía. En L'Hospitalet también debe decir qué permiso lleva la obra y si incluye técnico, quién paga el ICIO del 4 % y la tasa, quién pide la licencia del contenedor y qué gestor se lleva los residuos.

¿Qué debe incluir un presupuesto de reforma?

Todo lo que vas a pagar, escrito de forma que puedas compararlo. La OCU pide presupuestos completos y cerrados, sin una partida abierta de «imprevistos», organizados por partidas y calculados con precios unitarios (por m², metro lineal o unidad), con calidades, marcas y modelos. Y aconseja tener al menos tres que incluyan las mismas partidas.

En la práctica, un presupuesto que puedas firmar tranquilo dice como mínimo esto:

• Cada partida con su medición, su precio unitario y el total.
• Qué material se pone, con marca y modelo o una calidad bien definida, y quién lo compra.
• Qué no incluye. Muebles de cocina, electrodomésticos, mamparas o el técnico suelen ir aparte, y es mejor saberlo antes.
• El tipo de IVA aplicado y si el total lo lleva.
• Fecha de inicio, plazo de ejecución, calendario de pagos y garantía.

Las calculadoras de presupuesto online sirven para hacerse una idea, nada más. La OCU recuerda que quien presupuesta tiene que ver la obra: medir, comprobar si hay muros o vigas, si se tocan conducciones comunitarias y si hay que renovar instalaciones. En un piso de los años 60, sin esa visita no hay precio fiable.

Presupuesto de reforma de vivienda, ejemplo por partidas

Así se organiza un presupuesto de reforma integral bien hecho. No hay precios porque dependen de tu piso; lo que importa es qué debe concretar cada capítulo:

Si quieres saber si las cifras de un presupuesto son razonables, compáralas con las horquillas de la guía del precio por metro cuadrado de una reforma. Un total muy por debajo casi siempre esconde una partida que falta.

Lo que un presupuesto en L'Hospitalet debe dejar claro

Aquí hay trámites y tasas propios de la ciudad, y un buen presupuesto los nombra. Si no aparecen, pregunta por cada uno:

• Qué permiso lleva la obra y quién lo presenta. Sin tocar distribución ni estructura, declaración responsable; si se mueve un tabique, comunicación previa con documentación de un técnico (memoria, planos, presupuesto de ejecución material y su hoja de asume); si se toca un muro de carga, licencia de obra menor con proyecto. Las empresas tienen que presentar la declaración responsable por internet. La guía de declaración responsable, comunicación previa o licencia explica cada caso.
• ICIO y tasa. El ICIO es el 4 % del coste de ejecución material y la tasa de la comunicación previa, el 1,5 % del coste con un mínimo de 109,76 € (Ajuntament de L'Hospitalet, Ordenances fiscals 2026). Los dos se autoliquidan, y el expediente no se tramita sin pagar la tasa. El ICIO lo debe quien paga la obra, aunque puede presentarlo quien tramita el permiso: que el presupuesto diga quién lo hace y si el importe está dentro o fuera.
• El coste de ejecución material, separado. Es la base del ICIO y no incluye IVA, tasas, honorarios ni beneficio de la empresa. El Ayuntamiento puede comprobar al final el coste real y liquidar la diferencia.
• Licencia del contenedor. La pide la empresa que tiene el título de la obra, 20 días hábiles antes de empezar, con el contrato o el presupuesto y un croquis del espacio. La tasa de 2026 es de 30,00 € por semana o fracción para un contenedor y de 3,60 € al día para sacos de hasta 2,5 m² (Ordenança fiscal 2.11).
• Residuos. En las obras con licencia o comunicación previa, la ordenanza municipal de 2014 exige un compromiso escrito de gestionar los residuos y solo devuelve la fianza con el certificado del gestor autorizado. Pide que el presupuesto nombre al gestor.
• Amianto. Si hay bajantes o depósitos de fibrocemento, solo puede retirarlos una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado, y esos residuos no pueden ir con los escombros normales.
• Horario. Las obras en casa se pueden hacer de 8:00 a 21:00 los días laborables y de 10:00 a 20:00 los festivos y vísperas de festivo (Ordenança del civisme, art. 82). Un plazo que solo cuadra trabajando fuera de esas horas no es realista.

Qué incluye una reforma integral y qué permiso pide cada parte, en reforma integral de un piso en L'Hospitalet.

¿Qué tiene que poner sobre el IVA?

El tipo aplicado, con todas las letras. Una reforma de vivienda tributa al 10 % si la encarga un particular para su uso, si la vivienda se terminó o rehabilitó hace al menos dos años y si los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base imponible; si falla una condición, el 21 % (Agencia Tributaria). Por eso conviene que el presupuesto separe materiales y mano de obra: es la única forma de comprobar la regla del 40 %.

No te dejes liar con el pago: el Real Decreto-ley 26/2026, que iba a exigir pagar por banco para tener el 10 %, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026, así que ese requisito no se aplica. Pagar por banco sigue siendo lo sensato por otras razones, como verás más abajo.

¿Cómo comparar presupuestos de reforma?

Partida por partida, nunca por el total. Dos presupuestos con 5.000 € de diferencia pueden estar presupuestando obras distintas: uno incluye el boletín, el contenedor y el técnico, y el otro no. La OCU insiste en que el más barato no es necesariamente el mejor y en que cualquier gasto que aparezca durante la obra sale más caro que si se presupuesta al principio.

Tres señales de alarma que conviene mirar con lupa:

• Partidas alzadas sin medición («fontanería completa: 3.000 €»). No sabes qué incluyen ni puedes reclamar lo que falte.
• Imprevistos abiertos. Un presupuesto cerrado cubre todo lo descrito. Lo que nadie podía ver, como una tubería podrida dentro de un muro, se paga aparte, y para eso guardas tu propia reserva del 10–15 %, pero con precios unitarios pactados desde el principio.
• Sin trámite ni residuos. Si el presupuesto no dice nada del permiso, del contenedor ni del gestor, alguien tendrá que pagarlo, y probablemente serás tú.

Pagos, plazos y garantía: lo que debe pasar al contrato

El presupuesto aceptado se adjunta a un contrato. La OCU recomienda fijar la fecha de inicio y la de final con una penalización por retraso, no pagar más del 20–30 % al empezar, ir pagando según avancen las partidas y dejar un pago final de alrededor del 30 % para cuando la obra esté terminada a tu gusto. En obras grandes se puede pactar una retención del 5 % en cada pago como garantía. El plazo y las condiciones de la garantía también tienen que quedar escritos.

Paga siempre por banco y pide factura. Pagar en efectivo 1.000 € o más a una empresa está prohibido (Ley 7/2012, art. 7), y las deducciones del IRPF por obras de eficiencia energética exigen pago con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

Cómo revisar un presupuesto de reforma en seis pasos

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